第三節 房地產價格評估的主要方法

　　房地產價格評估的方法體系

　　其價格可以從三個方面來考察：一是房地產商品開發建設的成本，二是房地產商品的經濟效用，三是市場上同類房地產商品的成交價格。房地產估價的三大基本方法：成本法、收益法和比較法。

　　比較法

　　(一)

　　比較法是指依據市場交易資料，將對象房地產同能與其形成替代關系的類似房地產進行比較，以后者已知的價格為參照，修正得出對象房地產最可能實現的合理價格的一種估價方法。類似房地產，是指其位置條件、物質特征以及其他可能影響房地產市場價值的基本因素和條件，均與對象房地產之間存在相似性和可比性的市場交易實例。用比較法評估出來的試算價格通常稱為比準價格。

　　比較法的理論依據是經濟學中的替代原理。替代原理，對象房地產的市場價值可以由近期成交的類似房地產的價格來決定。

　　(二)比較法的操作流程

　　搜集交易實例 篩選比較案例 建立價格可比基礎 修正比較案例 確定比準價格

　　1搜集交易實例

　　必須是實際成交的價格信息

　　2選擇比較案例房地產

　　篩選的標準是：

　　用途與對象房地產相同。

　　規模與對象房地產相當。

　　建筑結構與對象房地產相同。

　　交易類型、交易情況與對象房地產相同。

　　成交日期。

　　處于對象房地產的同一供需圈。

　　3建立價格可比基礎

　　4個方面的統一：

　　統一采用單位價格。

　　統一付款方式。

　　統一面積內涵和單位。

　　統一幣種或貨幣單位。

　　將比較案例與對象房地產進行比較的方法有兩種，一種稱為直接比較，另一種稱為間接比較。大多采用直接比較法。

　　價格調整的方法主要也有兩種：直接調整法和百分比調整法。

　　在直接比較方式下，如采用百分比調整法，適用公式6-1：

　　對象房地產評估價格=比較案例房地產實際售價*交易情況修正系數*交易日期修正系數*房地產狀況修正系數(6-1)

　　房地產狀況的修正系數可采用，

　　交易情況的修正，一般有以下幾種：

　　時間因素修正系數=估價時點的價格指數/交易日期的價格指數。

　　時間修正系數=1+價格變動率

　　5確定對象房地產的比準價格

　　算術平均法。

　　加權平均法。

　　以某一個比較案例的修正價格為主，同時參考其他實例的修正價格，確定比準價格。

　　收益法

　　收益法是將房地產的凈收益資本化，從而求出房地產價格的方法。用收益法求得的價格稱為收益價格。

　　收益法的理論依據是房地產價格形成的預期原理和資本化原理。

　　收益倍數法，公式6-2：

　　房地產價格=房地產凈收益*收益倍數

　　6-4成立條件：1純收益2貼現率3有年限 a 每年不變r每年不變

　　收益法中的所謂“純收益”是指僅屬于房地產所帶來的收益，這種收益是指在其他要素均處于正常情況，房地產所能產生的最大收益，即客觀收益。