2012年房地產經紀人考試經紀實務知識點13
來源：中大網校發布時間：2011-11-07 16:30:17
三、房地產經紀機構：指具備足夠數量的房地產經紀人員等條件，依法設立并到工商登記機關所在地的縣級以上人民政府房地產管理部門備案，從事房地產經紀活動的專業服務機構。
按業務類型分為：以租售代理、居間業務為重點的實業型房地產經紀機構；以房地產營銷策劃、投資咨詢業務為重點的顧問型房地產經紀機構；管理型房地主經紀機構；全面發展的綜合性房地產經紀機構。
四、房地產交易：以房地產為對象的交易。
特點：實物不發生空間位移；交易活動主要在區域市場內進行；交易存在多層次性；買賣和租賃方式并存；二手房市場和新房市場同樣發達；對中介服務依賴程度高；與金融的關聯性大；受法規政策約束強。
1、房地產轉讓：指房地產權利人通過買賣、贈與或者共他合法方式將其房地產轉移給他人的行為。（房地產權利人是指房屋所有人和建設用地使用權人）。
房地產轉讓的條件：
以出讓方式取得土地使用權的，轉讓城市房地產時，應當符合下列條件：取得土地使用權證；完成開發投資總額的25%以上；轉讓時房屋已經建成的，應當持有房屋所有權證書。
以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，按照國務院的規定，報有批準權的人民政府審批。
不得轉讓的房地產：
以出讓方式取得的未辦理土地使用權證的；司法機關和行政機關依法裁定、查封的房地產；
依法收回土地使用權的；共有房地產，未經其他共有人書面同意的；權屬有爭議的；
未依法登記領取權屬證書的；法律、法規規定禁止轉讓的其他情形。
2、新建商品房銷售包括新建商品房預售和新建商品房現售。
預售：房地產開發企業將正在建設中的商品房預先出售給買受人，由買受人支付定金或者房價款的行為。
新建商品房買賣的基本流程：
預購人尋找中意樓盤；
預購人查詢該樓盤的基本情況；
與房地產開發企業簽訂商品房預售合同；
辦理預售合同備案手續；商品房竣工后，辦理初始登記，交付房屋；
與房地產開發企業簽訂房屋交接書；
辦理交易過戶、登記領取房產證書手續。
新建商品房預售條件：取得土地使用權證；持有建設工程規劃許可證和施工許可證；工程建設總投資25%以上，并以確定施工進度和竣工交付日期；取得商品房預售許可證明。
房地產開發企業申請預售許可應提交證件：
商品房預售許可申請表；
開發企業的營業執照和資質證書；
土地使用權證、建設工程規劃許可證、施工許可證；
工程建設總投資比例符合規定條件的證明；
工程施工合同及關于施工進度說明；商品房預售方案。
預售許可證辦理的程序：受理，審核，許可，公示。
現售：房地產開發企業將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，由買受人支付房價款的行為。
