2012年房地產經紀人考試經紀實務知識點17
來源：中大網校發布時間：2011-11-07 16:37:27
房地產估價的現實需要：
1、國有建設用地使用權出讓的需要；
2、房地產轉讓的需要
3、房地產抵押貸款的需要；
4、房地產征收征用補償的需要；
5、房地產損害賠償的需要。（還有：房地產分割、房地產稅收、房地產保險、房地產爭議調處和司法鑒定，以及企業對外投資、合資、合作，分立、改制、資產重組、產權轉讓、清算等經濟行為。）
二、房地產價格：是和平地獲得他人的房地產所必須付出的代價——貨幣額、商品或其他有價物。
房地產價格形成的條件：具備有用性、稀缺性和有效需求。
房地產價格的特征：
01、房地產價格既有交換代價的價格雙有使用代價的租金。
02、受區位影響很大。
03、實質上是房地產權益的價格。
04、形成的時間通常較長。
05、房地產價格容易受交易者的個別情況的影響。
房地產價格的構成：
1、土地取得成本：是指取得房地產開發用地所必要的支出。（取得途徑：通過市場購買取得；通過征收集體土地取得；通過城市房屋拆遷取得。）
2、開發成本：指在取得的房地產開發用地上進行基礎設施建設、房屋建設所必要的直接費用、稅金等。（勘察設計和前期工程費；基礎設施建設費；公共服務設施建設費；商品房建筑安裝工程費；其他工程費。）
3、管理費用：指為組織和管理房地產開發經營活動所必要的費用，包括房地產開發商的人員工資及福利費、辦公費、差旅費。
4、銷售費用：指預售未來開發完成的房地產或者銷售已經完成的房地產所必要的費用。（包括廣告費、銷售資料制作費、樣板房或樣板間建設費、銷售人員費用或銷售代理費。）
5、投資利息：指在房地產開發完成或實現銷售之前發生的所有必要的費用應計算的利息，而不僅僅是借款的利息和手續費。
6、銷售稅費：指預售未來開發完成的房地產或銷售已經開發完成的房地產應當由賣方繳納的稅費。（兩稅一費：營業稅、城市維護建設稅，教育費附加。）
7、開發利潤：是由銷售收入（售價）減去各項成本、費用和稅金后的余額。
房地產價格和價值的主要種類：
01、使用價值和交換價值；
02、投資價值和市場價值；
03、原始價值、賬面價值和市場價值；
04、成交價格、市場價格、市場價值和評估價值；
05、市場調節價、政府指導價和政府定價；
06、基準地價、標定地價和房屋重置價格；
07、土地價格、建筑物價格和房地價格
08、總價格、單位價格和樓面地價；
09、實際價格和名義價格；
010、現房價格和期房價格
011、起價、標價、成交價和均價；
012、保留價、起拍價、應價和成交價。
