2012年房地產經紀人考試經紀相關知識知識點21
來源：中大網校發布時間：2011-11-08 08:21:03
六、買賣合同和租賃合同（掌握）
（一）買賣合同
1.買賣合同的概念和特征
買賣合同是指出賣人轉移標的物的所有權于買受人，買受人支付價款的合同。
轉移所有權的一方為出賣方，支付價款而取得所有權的一方為買受人或買方。
買賣是商品交換最普遍的形式，也是典型的有償合同。根據《合同法》第一百七十四條、第一百七十五條的規定，法律對其他有償合同沒有規定的，參照買賣合同的有關規定；以互易方式轉移標的物所有權的合同，也參照買賣合同的有關規定。
（1）買賣合同的基本特征是有償合同，其實質是以等價有償的方式轉讓標的物的所有權，這一點使其與贈與合同相區別。
（2）買賣合同是雙務合同，買賣雙方都享有一定的權利，承擔一定的義務，且這種權利和義務存在對應關系，買方的權利就是賣方的義務，反之亦然。
（3）買賣合同是諾成合同，自雙方當事人意思表示一致即可成立，不需要交付標的物。
（4）買賣合同是不要式合同，其成立和有效不需要具備一定的形式，但法律另有規定的除外。
2.買賣合同當事人的權利和義務
（1）出賣人的主要義務
1.交付標的物是出賣人的首要義務，也是買賣合同最重要的合同目的。標的物的交付可分為現實交付和觀念交付。
2.出賣人的另一項主要義務是轉移標的物的所有權。買受人的最終目的是獲得標的物的所有權，出賣人應將標的物所有權轉移給買受人，這也是買賣合同區別于其他涉及財產移轉占有的合同的本質特性之一。
3.再次是瑕疵擔保義務。出賣人對其所轉讓的財產負權利瑕疵和物的瑕疵的擔保義務。權利瑕疵擔保義務是指出賣人就其所移轉的標的物，擔保不受他人追奪以及不存在未告知權利負擔的義務。
物的瑕疵擔保義務是指出賣人就其所交付的標的物具備約定或法定品質所負的擔保義務。
（2）買受人的主要義務
1.依合同的約定向出賣人支付價款，是買受人的主要義務。買受人須按合同約定的數額、時間、地點支付價款，并不得違反法律以及公共秩序和公序良俗。
合同無約定或約定不明的，應依法律規定、參照交易慣例確定。
2.買受人的另一項義務是受領標的物。對于出賣人交付標的物及其有關權利和憑證，買受人應及時受領。
3.買受人還負有對標的物檢查通知的義務。買受人受領標的物后，應當在當事人約定或法定期限內，依通常程序盡快檢查標的物。若發現應由出賣人負擔保責任的瑕疵時，應妥善保管標的物并將其瑕疵立即通知出賣人。
3.標的物所有權的轉移和孳息歸屬
買賣合同的標的物，除法律另有規定或當事人另有約定外，自交付時起發生所有權轉移。標的物交付前產生的孳息，歸出賣人所有；交付之后產生的孳息，歸買受人所有。
